教員・公務員がお金・収入を増やすための堅実な方法
望岡 慶（モチオカ）
もちおスクール（教員）
公務員・教員が不動産投資をやるのは禁止？副業禁止って言われてるけど
望岡 慶（モチオカ）
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本記事では、公務員・教員の不動産投資について説明をします！
- 公務員・教員は不動産投資をやってOK？（記事前半）
- 不動産投資ってほんとに大丈夫…？っていう話（記事後半）
タップできる目次
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公務員・教員は不動産投資をやってOK
結論を言うと、公務員・教員は条件を満たせば不動産投資をやってもOKです。
不動産投資は「資産運用」と見なされるからです。このあたりは株や投資信託やFXも同じ。
確かに不動産投資は副収入を得る手段ではありますが、公務員法で原則禁止されている
- 自ら営利企業を営む
- 報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事
には該当しません。
- 国家公務員法・地方公務員法の規定
-
（私企業からの隔離）
第百三条 職員は、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下営利企業という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、又は自ら営利企業を営んではならない。
② 前項の規定は、人事院規則の定めるところにより、所轄庁の長の申出により人事院の承認を得た場合には、これを適用しない。
（他の事業又は事務の関与制限）
第百四条 職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する。
（営利企業への従事等の制限）
第三十八条 職員は、任命権者の許可を受けなければ、商業、工業又は金融業その他営利を目的とする私企業（以下この項及び次条第一項において「営利企業」という。）を営むことを目的とする会社その他の団体の役員その他人事委員会規則（人事委員会を置かない地方公共団体においては、地方公共団体の規則）で定める地位を兼ね、若しくは自ら営利企業を営み、又は報酬を得ていかなる事業若しくは事務にも従事してはならない。
２
人事委員会は、人事委員会規則により前項の場合における任命権者の許可の基準を定めることができる。
Q
というわけで、「資産運用」にあたる不動産投資は、やっても大丈夫です。
ただ、下調べせずに突き進むのは危険です。
不動産投資の場合は株や投資信託やFXと違って、より慎重になる必要があります。
というのも、国家公務員に適用される人事院規則の中で、認められる不動産投資について記述されているからです。
ただし条件あり
先にまとめると、こんな感じ。
公務員の不動産投資
国家公務員：人事院規則に細かな規定があるので、厳守しなければいけない
地方公務員・教員：明確な規定がない地域もあるが、注意が必要
国家公務員の場合
国家公務員の場合は、以下のような不動産投資は明確に禁止とされています。
| 独立家屋の賃貸 | 独立家屋の数が5棟以上 |
|---|---|
| 独立家屋以外の建物の賃貸 | 貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上 |
| 土地の賃貸 | 賃貸契約の件数が10件以上 |
| 不動産 | 劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものである |
| 建物 | 旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものである |
| 駐車場の賃貸 | 建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場or駐車台数が10台以上 |
| 賃貸料収入の額 | 年額５００万円以上（合計） |
| 相手との利害関係 | 職員の官職と承認に係る不動産又は駐車場の賃貸との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがある |
|---|---|
| 職務遂行 | 職員の職務の遂行に支障が生じうる |
| 公平性・信頼性 | 公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じうる |
このように、国家公務員に適用される人事院規則で明確に規定されています。なので、厳守せずにバレた場合は懲戒処分が下る可能性が極めて高いと言えます。
- 人事院規則の規定
-
人事院規則１４―８（営利企業の役員等との兼業）の運用について
４ 前項の場合における次の各号に掲げる事業の経営が当該各号に定める場合に該当するときは、当該事業の経営を自営に当たるものとして取り扱うものとする。
（中略）
二 不動産又は駐車場の賃貸 次のいずれかに該当する場合
（1）不動産の賃貸が次のいずれかに該当する場合
- イ 独立家屋の賃貸については、独立家屋の数が５棟以上であること。
- ロ 独立家屋以外の建物の賃貸については、貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が１０室以上であること。
- ハ 土地の賃貸については、賃貸契約の件数が１０件以上であること。
- ニ 賃貸に係る不動産が劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものであること。
- ホ 賃貸に係る建物が旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものであること。
（2）駐車場の賃貸が次のいずれかに該当する場合
- イ 建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場であること。
- ロ 駐車台数が１０台以上であること。
（3）不動産又は駐車場の賃貸に係る賃貸料収入の額（これらを併せて行つている場合には、これらの賃貸に係る賃貸料収入の額の合計額）が年額５００万円以上である場合
（4）（1）又は（2）に掲げる不動産等の賃貸と同様の事情にあると認められる場合
５ 「人事院が定める場合」は、次に掲げる場合とする。
一 不動産又は駐車場の賃貸に係る自営を行う場合で、次に掲げる基準のいずれにも適合すると認められるとき。
- (1) 職員の官職と承認に係る不動産又は駐車場の賃貸との間に特別な利害関係又はその発生のおそれがないこと。
- (2) 入居者の募集、賃貸料の集金、不動産の維持管理等の不動産又は駐車場の賃貸に係る管理業務を事業者に委ねること等により職員の職務の遂行に支障が生じないことが明らかであること。
- (3) その他公務の公正性及び信頼性の確保に支障が生じないこと。
Q
地方公務員・教員の場合
地方公務員・教員が不動産投資を行う場合も、国家公務員と同様の規定を守ればOKだと思います。
なんで「OKだと思います」という曖昧な書き方をしているかと言うと、明確な規定がない地域がある（多い？）からです。
となると、国家公務員に対する人事院規則の規定を準用する可能性がある…というわけで、「国家公務員と同様の規定を守ればOKだと思います。」という結論になります。
（国家公務員に対する規定よりも規準が厳しい…ってことはさすがにないと思う）
国家公務員の場合は、以下のような不動産投資は明確に禁止とされています。
| 独立家屋の賃貸 | 独立家屋の数が5棟以上 |
|---|---|
| 独立家屋以外の建物の賃貸 | 貸与することができる独立的に区画された一の部分の数が10室以上 |
| 土地の賃貸 | 賃貸契約の件数が10件以上 |
| 不動産 | 劇場、映画館、ゴルフ練習場等の娯楽集会、遊技等のための設備を設けたものである |
| 建物 | 旅館、ホテル等特定の業務の用に供するものである |
| 駐車場の賃貸 | 建築物である駐車場又は機械設備を設けた駐車場or駐車台数が10台以上 |
| 賃貸料収入の額 | 年額５００万円以上（合計） |
必ず、自分が所属している地方自治体の人事委員会規則を確認してください！
公務員・教員と不動産投資は相性がいいけど、おすすめしない
ここからが本題。じゃあ公務員・教員に不動産投資はおすすめなの？っていう話についてです。
公務員・教員と不動産投資の相性はとっても良いとは思います。なぜなら、公務員・教員には
- 社会的信用がハンパなく高い
- 収入が安定している（→ローンの審査に通りやすい）
という強みがあるから。
実際、「公務員・教員に不動産投資をしてほしい！」って考えている不動産投資会社は結構多いです。
ネットの情報を見てみると、「不動産投資は忙しい公務員・教員に合っている！おすすめ！」って書いてあったりする
ですが、僕はあまりおすすめしません。
不動産投資で儲けるのは難しいし大変だからです。
不動産投資で儲けるのは大変
- 入居者がいなかったら収入ゼロ
- 家賃はだんだん下げなきゃいけない（←建物老朽化）
しかも不動産投資は楽そうなイメージだけど、決して楽ではない。
不動産投資を続けるのは大変
- 部屋を借りてくれる人を探す手間がかかる（→業者に依頼するならお金がかかる）
- 改修・修繕が大変
- 住民とのトラブル対応が大変
- 共有スペースの掃除が必要（→業者に依頼するならお金がかかる）
特に住民とのトラブル対応が面倒だなーって思います。
不労所得でガッポガッポ・・・なんてことはなく、不動産投資は立派な「事業」です。大変です。
なぜ不動産会社はその不動産を売ろうとするのか？が謎
ワンルームマンション投資とかを勧めてくる不動産会社は、
- 「節税効果があります！」
- 「不労所得が得られます！」
- 「◯年でプラスに転じます！」
みたいな感じで不動産投資のメリットを並べて必死に勧誘してきます。
（世間知らずな）公務員・教員に「銀行から◯◯円借りてワンルームマンションを買おう！絶対お得だ！」って思わせる営業トークをかましてきます。
でも、そんなにお得なワンルームマンションなのだとしたら、なんでわざわざ不動産会社は手放すのでしょうか？
不動産会社が持ち続ければいいでしょ？その方がお得でしょ？って思いませんか。
不動産会社にはその不動産を持ち続けるよりも売ってしまいたい理由があるわけです。でも、その理由を彼らは言わない。
もう一回言います。
その不動産（部屋・家）を貸すことで確実に儲かるのであれば、その不動産を持っている会社・これから開発をしようとしている会社（デベロッパー）自身が不動産投資をすればいいじゃないですか。
なんで物件をわざわざ公務員とか教員とかサラリーマンとかの一般人に委ねるんでしょうか？？？
賃貸経営すると入居者が入らなかったりしてマイナスになるリスクが結構大きいから、とりあえず不動産を売り抜けて利確しちゃって、賃貸にともなうリスクは一般人に負ってもらおう...って思っているから…….？
例えばですけど、三菱は丸の内の不動産を絶対に手放さないし、三井は日本橋の不動産を絶対に手放さないです。所有しておいた方がプラスだ！っていう判断をしているから、所有したままにしているわけです。
じゃあ不動産投資業界に回す物件って…どういう物件なの？…
不動産業界は情報格差がとてつもなく大きい業界
不動産業界って、プロが情報を隠している業界の最たるものというか、素人には全然わからない業界なんですよね。
例えば、不動産の原価って全然わからないじゃないですか。賃貸で部屋を借りる時の値段がなんでこの値段になっているのか？って、イマイチわからない。
不動産業界はプロが勝ちやすい業界です。もちろんどの業界でもプロが勝ちやすいのは当たり前ですが、その度合いがエゲツなく高いのが不動産業界だと僕は思っています。
生半可な覚悟と中途半端な知識で、なんとなく「不動産投資っていいよね！不労所得が得られるし！」って考えている世間知らずな公務員・教員はカモにされる可能性が高いと思います。
もちろん、すでに手持ちの空き家があるとか、親が住んでいた家がこれから空くとかであれば、その家・部屋を貸し出すという形で不動産投資をするのは全然OKだと思います。
でも、いわゆるマンションのワンルーム投資とかを考えている場合は、よく勉強して、よく検討した方が良いです。
間違っても、営業マンの「節税効果がありますよ！」みたいな上っ面の言葉に惑わされない方が良いです。
公務員・教員は不動産投資の勉強をするべし
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無料セミナーを主催する企業は、「自社の不動産を購入にしてほしい！」という狙いがあります。そのことを理解した上で、一歩引いて冷静にセミナーに参加することをおすすめします。
何を語り、何を語っていないのか？を見極める。社会勉強になります。
書籍
なんでもいいので、とりあえず3冊くらい読んで不動産投資に関する大まかな知識をつけるべし。
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